Kalkulator rentowności najmu

Cena mieszkania to tylko część pieniędzy potrzebnych na start

Do ceny zakupu dodaj wydatki, bez których lokal nie mógłby zostać kupiony i przygotowany do pierwszego najmu. Mogą to być podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie notariusza i pośrednika, opłaty sądowe, wykończenie, remont, meble, sprzęt oraz pierwsze wyposażenie. Dla mieszkania za 550 000 zł i 45 000 zł takich kosztów kapitał wejścia wynosi 595 000 zł.

Wpisuj kwoty faktycznie poniesione albo realistyczny kosztorys, nie wyłącznie cenę z ogłoszenia. Lokal deweloperski wymagający pełnego wykończenia może mieć niższą cenę za metr, a jednocześnie pochłonąć więcej kapitału przed pierwszym czynszem. Z kolei używane mieszkanie może wymagać kosztownej wymiany instalacji już w pierwszym roku.

Kaucja zwrotna od najemcy nie jest czynszem ani trwałym źródłem finansowania inwestycji. Środki te zabezpieczają określone roszczenia i w zwykłym przebiegu najmu podlegają zwrotowi. Nie odejmuj ich od kapitału wejścia i nie dodawaj do rocznego przychodu tylko dlatego, że chwilowo znajdują się na rachunku.

550 000 zł + 45 000 zł = 595 000 zł kapitału wejścia

W polu czynszu wpisz tylko część, która zostaje właścicielowi

Ogłoszenie może podawać jedną łączną kwotę obejmującą odstępne dla właściciela, opłaty do wspólnoty, zaliczki na wodę, ogrzewanie, prąd i internet. Do obliczenia wpisz 3 200 zł tylko wtedy, gdy jest to wynagrodzenie właściciela. Kwot przekazywanych dalej administratorowi lub dostawcom mediów nie traktuj jednocześnie jako przychodu i kosztu, jeśli są jedynie rozliczane przez najemcę.

Sprawdź umowę i sposób płatności. Gdy najemca przelewa właścicielowi 4 100 zł, z czego 900 zł stanowi zwrot dokładnie opisanych opłat eksploatacyjnych, ekonomiczny czynsz może wynosić 3 200 zł. Jeżeli właściciel bierze na siebie ryzyko wzrostu opłat i pobiera stałą kwotę „all inclusive”, trzeba oszacować odpowiadające jej koszty po swojej stronie.

Użyj czynszu możliwego do utrzymania przez cały rok, a nie najwyższej stawki widocznej w podobnym ogłoszeniu. Uwzględnij standard, piętro, stan budynku, dostęp do komunikacji, układ pomieszczeń, długość umowy i sezonowość. Warto porównać stawki ofertowe z własną historią negocjacji i rzeczywiście podpisanymi umowami.

Rentowność brutto i netto odpowiadają na dwa różne pytania

Rentowność brutto w tym narzędziu to roczny czynsz podzielony przez pełny kapitał wejścia. Dla 3 200 zł miesięcznie jest to 38 400 ÷ 595 000 = 6,45%. Pokazuje szybkie porównanie ceny do potencjalnego przychodu, ale zakłada dwanaście płatnych miesięcy i nie odejmuje żadnych kosztów operacyjnych.

Na portalach można spotkać rentowność brutto liczoną wyłącznie od ceny zakupu. Dla tego samego lokalu byłoby to 38 400 ÷ 550 000 = 6,98%. Wyższy procent nie oznacza lepszej inwestycji — pomija 45 000 zł potrzebne do wejścia. Porównując oferty, zawsze sprawdź mianownik i przelicz wszystkie lokale jedną metodą.

Rentowność netto odejmuje szacowany pustostan i miesięczne koszty właściciela, a następnie odnosi roczny dochód operacyjny do 595 000 zł. Nadal jest to wynik przed finansowaniem, podatkiem dochodowym i zmianą wartości nieruchomości. Dzięki temu można najpierw ocenić sam lokal, a dopiero później nałożyć indywidualny kredyt i sytuację podatkową kupującego.

38 400 zł ÷ 595 000 zł × 100% = 6,45% brutto

Pustostan 8% to nie tylko niemal jeden miesiąc bez najemcy

Przy pustostanie 8% narzędzie przyjmuje, że właściciel otrzyma 92% rocznego czynszu: 38 400 × 0,92 = 35 328 zł. To odpowiednik około 0,96 miesiąca bez wpływu. W praktyce przerwa może powstać między umowami, ale utratę przychodu tworzą też zaległości, negocjowany okres bez czynszu albo remont wykonywany po wyprowadzce.

Nie wpisuj zera tylko dlatego, że obecny najemca płaci terminowo. Przy zakupie na wiele lat co pewien czas pojawi się zmiana lokatora, sprzątanie, odświeżenie i ponowne ogłoszenie. Użyj własnej historii albo wariantu ostrożnego. Jeden pełny miesiąc pustostanu odpowiada 8,33% roku, dwa miesiące — 16,67%.

Tabela 0%, 10% i 20% pomaga zobaczyć odporność wyniku. Przy tych samych kosztach roczny dochód operacyjny wynosi odpowiednio 33 000 zł, 29 160 zł i 25 320 zł, a rentowność netto około 5,55%, 4,90% i 4,26%. Jeśli niewielka przerwa usuwa cały oczekiwany zwrot, inwestycja ma zbyt mały bufor.

3 200 zł × 12 × (1 − 8%) = 35 328 zł efektywnego przychodu

Miesięczny koszt 450 zł powinien obejmować również nieregularne wydatki

Do kosztów właściciela zalicz podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty administracyjne nieprzeniesione na najemcę, zarządzanie, ogłoszenia, księgowość, drobne naprawy i średni koszt wymiany wyposażenia. Roczny wydatek 5 400 zł odpowiada 450 zł miesięcznie, choć część faktur pojawi się tylko raz w roku.

Utwórz rezerwę na naprawy na podstawie wieku i standardu lokalu. Pralka, lodówka, łóżko czy malowanie nie psują się równomiernie po 450 zł co miesiąc, ale w kilkuletnim horyzoncie są realnym kosztem. Podziel przewidywany wydatek przez liczbę miesięcy użytkowania. Brak awarii w pierwszym roku nie oznacza, że koszt ekonomiczny wynosi zero.

Duży remont podnoszący standard i przyszłe czynsze można traktować jako dodatkowy kapitał inwestycyjny, natomiast bieżące odtworzenie zużytych elementów lepiej ujmować w kosztach operacyjnych lub rezerwie. Ważniejsza od etykiety jest konsekwencja: ten sam wydatek nie może zostać pominięty ani policzony dwukrotnie.

Rentowność lokalu nie jest tym samym co zwrot z własnego kapitału

Dochód operacyjny liczony przed kredytem pozwala porównać dwa mieszkania niezależnie od sposobu finansowania. Dopiero później odejmij odsetki, prowizje, ubezpieczenia związane z kredytem oraz pełną ratę przy analizie przepływu gotówki. Część kapitałowa raty zmniejsza dług, więc nie jest tym samym co koszt ekonomiczny, ale nadal zabiera gotówkę z rachunku.

Jeśli z 595 000 zł inwestor wniósł 250 000 zł własnych środków, a resztę sfinansował kredytem, nie może po prostu podzielić 29 928 zł przez 250 000 zł. Najpierw trzeba odjąć roczne koszty finansowania lub raty, zależnie od analizowanej miary. Dźwignia podnosi zwrot z kapitału tylko wtedy, gdy relacja dochodu i wzrostu wartości do kosztu długu jest korzystna; może też zwiększyć stratę i ryzyko płynności.

Przeprowadź test wzrostu stopy procentowej i kilku miesięcy bez najemcy. Rata jest wymagalna także przy pustym lokalu. Rezerwa gotówkowa powinna obejmować nie tylko naprawę, lecz również raty i opłaty przez okres potrzebny na znalezienie kolejnego najemcy.

Podatek od najmu prywatnego jest liczony od przychodu, nie od wyniku z tej strony

W Polsce przychody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Aktualna stawka wynosi 8,5% do 100 000 zł przychodu oraz 12,5% od nadwyżki; dla małżonków spełniających warunki i rozliczających całość przez jednego z nich próg może wynosić 200 000 zł. Zasady najmu prowadzonego w działalności gospodarczej mogą wyglądać inaczej.

Ryczałt od przychodu nie pozwala po prostu opodatkować 29 928 zł dochodu operacyjnego. Podstawa zależy od tego, co zgodnie z umową stanowi przysporzenie wynajmującego, a jak rozliczane są opłaty najemcy. Dlatego kalkulację podatku wykonaj na podstawie prawidłowo skonstruowanej umowy i aktualnych wyjaśnień Ministerstwa Finansów, a nie przez pomnożenie rentowności netto przez stawkę.

Po podatku wynik będzie niższy, ale jego wysokość zależy też od łącznych przychodów z innych wynajmowanych lokali oraz sytuacji małżonków. Osobno uwzględnij lokalny podatek od nieruchomości, który jest kosztem właściciela i może różnić się między gminami. Przed zakupem sprawdź aktualne zasady oraz stawki właściwe dla lokalu.

Dobra decyzja opiera się na scenariuszach, a nie jednej stopie z ogłoszenia

Przygotuj wariant bazowy, ostrożny i stresowy. Zmień czynsz, pustostan, koszt napraw i koszt finansowania. W scenariuszu ostrożnym możesz przyjąć niższy czynsz po negocjacji, dwa miesiące przerwy i duży wydatek co kilka lat. Porównaj wynik z alternatywami o podobnym ryzyku i płynności, a nie wyłącznie z oprocentowaniem lokaty w jednym momencie.

Wzrost wartości mieszkania może podnieść całkowity zwrot, ale nie finansuje bieżących rat i nie jest gwarantowany. Przy sprzedaży pojawiają się koszty pośrednika, przygotowania lokalu, czas oczekiwania i możliwe podatki. Aby ocenić wieloletnią inwestycję, potrzebny jest przepływ pieniężny rok po roku oraz stopa IRR lub NPV, a nie tylko dzisiejszy czynsz podzielony przez cenę.

Przed zakupem sprawdź księgę wieczystą, stan prawny, uchwały wspólnoty, fundusz remontowy, planowane prace budynku, stan instalacji, świadectwo energetyczne, popyt w mikrookolicy i realny profil najemcy. Nawet atrakcyjne 5,03% nie rekompensuje automatycznie wady prawnej, kosztownego remontu części wspólnych albo lokalu trudnego do ponownego wynajęcia.